LOCAÇÃO E AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS COM BASE NA NOVA LEI DE LICITAÇÕES E CONTRATOS.

LOCAÇÃO E AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS COM BASE NA NOVA LEI DE LICITAÇÕES E CONTRATOS.

A locação e aquisição de imóveis tratados na nova Lei de Licitações e Contratos Administrativos (Lei 14.133/2021, de 01 de abril de 2021) se refere aqueles atos realizados pelos órgãos da administração pública direita e indireta.

A administração direta é composta pelos órgãos ligados aos entes da federação: União (Presidência da República, Congresso Nacional e Supremo Tribunal Federal), Estados (Governo Estadual, Assembleia Legislativa e Tribunal de Justiça), Distrito Federal (Governo do Distrito Federal, Câmara Legislativa do Distrito Federal e Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios) e Municípios (Prefeituras e Câmara dos Vereadores). A administração indireta é feita por órgãos descentralizados e autônomos, mas sujeitos ao controle do Estado (Autarquias, Fundações, Empresas Públicas e Sociedades de Economia Mista).

É sabido que no âmbito da administração pública, rege-se o princípio da legalidade que determina que só é permitido fazer o que a lei autoriza, diferente da administração particular que dispõe que é lícito fazer tudo que a lei não proíbe, nessa senda, as aquisições e locações públicas sempre renderam polêmicas, sobretudo em face da possibilidade de contratação direta.

A Lei 8.666/1993, de 21 de junho de 1993, lei das normas para licitações e contratos, a qual será superada pela Lei 14.133/2021, há no artigo 24, X, da Lei nº 8.666/1993 a hipótese de dispensa de licitação para esses casos, qual seja, “Art. 24. É dispensável a licitação: (...) X - para a compra ou locação de imóvel destinado ao atendimento das finalidades precípuas da administração, cujas necessidades de instalação e localização condicionem a sua escolha, desde que o preço seja compatível com o valor de mercado, segundo avaliação prévia;”.

A Lei 8.666/1993, de 21 de junho de 1993, cairá em desuso por conta da entrada em vigor da norma recém promulgada a Lei 14.133/2021, de 01 de abril de 2021, fato a ser concretizado em 01 em abril de 2021, nesse passo o texto de 1993, será substituído pela nova regra a qual trata do mesmo assunto aqui em análise, a locação e aquisição de imóveis pela administração pública.

Desse modo, faz necessário transcrever os dispositivos do regulamento da Lei 14.133/2021, conforme vê no artigo 51 da nova Lei de Licitações e Contratos, combinado com o inciso V do caput do artigo 74, dispondo o seguinte “Art. 51. Ressalvado o disposto no inciso V do caput do art. 74 desta Lei, a locação de imóveis deverá ser precedida de licitação e avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações e do prazo de amortização dos investimentos necessários.”, já o artigo 74, inciso V, trás o seguinte “Art. 74. É inexigível a licitação quando inviável a competição, em especial nos casos de: (...) V - aquisição ou locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha.”

Contudo sendo hipótese de adequação a exceção a regra da norma de 2021, a administração pública deverá, cumprir alguns outros detalhes da legislação (artigo 74, § 5º, inciso I a III), qual seja, deverá ser elaborado a avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos; certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto e justificativas que demonstrem a singularidade do imóvel a ser comprado ou locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela.

Nota-se que o novo texto regulamentar que será seguindo pela Administração Pública para aquisição e locação de imóveis, acrescenta outros requisitos a serem acolhidos pelo ente estatal, como a certificação de inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto, uma forma de avaliação prévia do bem com critérios mais detalhados com a descrição do estado de conservação, custos de adaptação e parâmetros de amortização de investimentos caso haja e por fim deve ser lançado no procedimento administrativo de locação ou aquisição do imóvel as justificativas que demonstre a singularidade do imóvel e que apresente a vantagem desse ato do poder público.

Diferente da Lei nº 8.666/1993, com a entrada em vigor da nova Lei de Licitações, a locação ou aquisição de imóveis terá regulamentado dispositivo legal próprio, que disporá que deverá ser precedida de licitação. Assim no ato de locar ou adquirir imóveis a licitação passou a ser regra e não exceção. Distinção feita pelas normas antiga e atual, na Lei nº 8.666/1993, a locação ou aquisição de imóveis, realizava-se por contratação direta, já com base no texto da Lei nº 14.133/2021, procede tais atos por inexigibilidade de licitação e não por ato de dispensa.

Quanto a omissão de norma contida na Lei nº 14.133/2021 quanto a locação sob medida “built-to-suit” (artigo 54-A da Lei nº 8.245/1991, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos), não há impedimento para aplicação desse formato de contratação sob a fundamentação trazida pelo artigo 51 da Lei nº 14.133/2021, combinado com o inciso V do caput do seu artigo 74.

Vale destaque também a disposição contida no artigo 192, da Lei nº 14.133/2021, que consagra que a contratação de imóvel do patrimônio da União ou de suas fundações e autarquias “continuará regido pela legislação pertinente, aplicada esta Lei subsidiariamente”.

Fato interessante é que a nova lei de licitações e contratos não menciona como e por quem será confeccionado a avaliação prévia, descrita no artigo 51, assim, entendo que tal avaliação deverá ser feita por servidores públicos em número mínimo de três, aplicando aqueles requisitos indicados quanto a composição da comissão de contratação (artigo 6º, inciso L, artigo 8º, §2º, §3º, artigo 32, inciso XI e artigo 61, §2º da Lei nº 14.133/2021).

Portanto as alterações que serão feitas com a entrada em vigor em definitivo da nova norma de licitações e contratos administrativos servirão para os gestores ou representantes legais desses órgãos da administração pública direta e indireta, se atentarem as modificações de terminologias e formas a ser elaborado todo o procedimento administrativo que culmine na aquisição ou locação do imóvel destinado ao ente público, atendendo os detalhes explicitados acima, como aqueles do artigo 74, § 5º, inciso I a III da Lei nº 14.133/2021 e a distinção da realização dos atos administrativos por inexigibilidade de licitação e não mais por de dispensa, são algumas das novidades.

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